Galerie Butovice: pětiletá cesta proměny

Přesně pět let uplynulo od chvíle, kdy se Galerie Butovice rozhodnutím svého vlastníka ING Real Estate Finance vydala na cestu proměny z nákupního centra se standardní nabídkou v originální retailový koncept, úspěšný i na vysoce konkurenčním pražském trhu, jehož podstatou je snaha nabídnout návštěvníkům zážitkové nakupování a originální volnočasové aktivity. Psal se rok 2009 a k prvním krokům patřil výběr zkušeného asset managera, kterým se stala poradenská společnost DTZ. Na konci nastoleného procesu remodelingu centra je vysoká obsazenost, zájem nových nájemců, expanze těch stávajících a pokořená 4milionová hranice návštěvníků v roce 2013, která bude letos zřejmě ještě posunuta. V kontextu tuzemského trhu nemovitostí šlo o rozsahem i délkou unikátní remodeling, jehož nedílnou součástí byla i změna identity a naplnění orientace na nové cílové skupiny (repositioning). 

 

Oněch pět let, které si ze strany majitele Galerie Butovice vyžádaly investice v řádu desítek milionů korun, znamenalo zásadní proměnu centra. Ta se týkala interiérového řešení, skladby nájemců, komunikace, ale především celkového zaměření. „Z obyčejného nákupního centra, které v roce 2009 trpělo mimo jiné poměrně vysokou neobsazeností, se Galerie vyprofilovala na oblíbené místo nákupů, kvalitní gastronomie, ale i volnočasových aktivit pro jednotlivce i celé rodiny. Takových, jaké se v jiných centrech neobjevují,“ popisuje Kateřina Skochová, Associate Director Property Management v DTZ.

 

Nejmarkantnějším výsledkem remodelingu je gastro zóna, kde lze nalézt 14 stravovacích provozoven s nabídkou české, turecké, thajské, japonské či veganské kuchyně. Podniky jako American bar U Slunce, Svět zábavy, Selská bašta, Sultan kebab, Golden Pacific Café, Loving hut, La flute, Venezia fresh nebo Sushi Roll a samozřejmě McDonald‘s či KFC denně vydají 3 500 jídel a celý koncept se bude rozrůstat i v roce 2014. Každodenní klientelu tvoří především zaměstnanci z okolních kancelářských budov, kde pracuje přes 25 000 lidí.

„Pracovníci z office center tvoří první významnou skupinu návštěvníků, které se snažíme lákat a udržet i dalšími způsoby: důrazem na každodenní nákupy v přízemí Galerie nebo rozšířením fitness, wellness a zábavy v 1. patře centra. Zde ostatně máme stále pestřejší nabídku i pro rodiny s dětmi, což je naše druhá cílová skupina,“ doplňuje deputy centre manažer Milan Dočekal. Volnočasové aktivity, gastro a dětské koncepty se nacházejí na ploše téměř 9 000 m2, což v souhrnu činí 40 % nabídky obchodní galerie. Více informací www.galerie-butovice.cz.

 

Celý proces oživení Galerie Butovice, který naplno započal na podzim 2010, byl rozdělen do sedmi etap. Všechny měly společného jmenovatele – orientaci na novou skupinu návštěvníků, kteří chtějí pod jednou střechou rychle vyřídit každodenní povinnosti, hledají zdravější a pestřejší gastro nabídku, jsou velmi aktivní v oblasti trávení volného času (vč. sportu) a zároveň se nechávají oslovit novými možnostmi zábavy.

 

Z této strategie vyplývala všechna opatření, jakkoliv je provázel i dočasný odchod části nájemců. „Byl to nezbytný krok. Pokud jsme chtěli s Galerií na trhu uspět, museli jsme vsadit na jedinečnou a od konkurence se odlišující nabídku. Prvním krokem bylo získání ordinací praktických lékařů Moje ambulance, kteří zde začínali svou expanzi. K dalším milníkům patřil příchod ElectroWorldu, jenž zde s úspěchem vyzkoušel zcela nový formát prodeje. A následovali další nájemci a partneři,“ líčí Kateřina Skochová.

 

První změny byly patrné už v roce 2010. Do přízemí se soustředily obchody a služby odpovídající denním potřebám zákazníků, přičemž nabídka byla soustavně rozšiřována. Galerie následně přistoupila i ke zpřístupnění uzavřené části prvního podlaží, kde klasický mix obchodů nahradili nájemci ze čtyř oblastí: Fast & Slow Food, Wellness & fitness, Mother & baby a zábavy a volného času.

 

Následovaly rozsáhlé úpravy food courtu, který získal svěží a příjemný design a především došlo k násobnému navýšení gastro provozoven. Jeho kapacita je kolem 500 míst a neustále vzrůstá počet míst i v nově otevíraných kavárnách a restauracích také mimo hlavní gastro zónu. „Obrazně řečeno, food court je srdcem Galerie, které je tepnami spojené s další nabídkou. Využívají je maminky s potomky, které k nám míří do dětského centra Hafíkov, ale i klienti Pure Jatomi Fitness nebo saunového ráje Saunia. Zakládáme si na tom, že z kvalitní a pestré nabídky si může vybrat opravdu každý,“ doplňuje Milan Dočekal.

 

První ekonomické výsledky přinesl započatý proces remodelingu v roce 2011, kdy také začala růst návštěvnost i tržby nájemců. Obojí pokračovalo i v roce 2012 s otevřením Pure Jatomi Fitness na ploše téměř 1500 m2, modernizací 18ti jamkového indoorového minigolfu a klíčového volnočasového konceptu – Světa zábavy, který vsadil na nový bowling nebo laser game. Tento segment o rok později doplnila Saunia s 5 druhy saun, parní lázní a speciální saunovými ceremoniály.

 

Remodeling se samozřejmě dotkl rovněž sektoru módy a módních doplňků. Nové prostory obsadila obuvní značka CCC, nové koncepty nabídli nájemci Intersport, Takko nebo Bambule, rozšířením a zásadním zatraktivněním prošla i dm drogerie a knihkupectví Kosmas. I díky vzrůstající návštěvnosti získala Galerie Butovice důvěru nových nájemců jako lékárna Dr. Max nebo Molo Sport and Fashion.

 

Vlastník centra souběžně s akvizicí nových značek investoval do společných prostor a úsporných technologií. Vedle kompletního zpřístupnění 1. patra byl zprovozněn druhý travelátor mezi podlažími, rozmístil se nový mobiliář, přibyl infostánek s obsluhou, nový design vstupu (karusel), vnitřní i venkovní navigace, včetně dotykových infokiosků, pasáže jsou příjemněji osvětleny… To vše bylo podpořeno novou marketingovou strategií, která vsadila i na sociální sítě, mobilní aplikace a další současné komunikační kanály.

 

Všechny popsané kroky vyústily v rozdělení komplexu Galerie Butovice na obchodní a administrativní část (s prodlouženým pronájmem společnosti Ahold), kterou v červnu 2013 od ING Real Estate Finance koupil český investiční fond. „Úspěch ozdravění maloobchodní části dokládá značný zájem firem poptávajících pronájem jednotek. V letošním roce otevřeme například novou pobočku H&M a v případě gastro segmentu už musíme vést pořadník a vybírat opravdu ty nejkvalitnější koncepty,“ říká Kateřina Skochová.

 

Podle týmu DTZ se Galerii Butovice během pěti let podařilo oslovit a udržet zákazníky z blízkého okolí i skupinu přijíždějící do centra za zážitky a nabídkou volnočasových aktivit. Nejde jen o fitness & wellness, ale i nápadité víkendové programy pro rodiny s dětmi nebo tematické akce. Například tradiční podzimní festival Pohádkový les, spojený s prostředím Prokopského údolí, pravidelně přivítá přes 12 tisíc dětí a rodičů.

 

Podle Milana Dočekala akce podporují jednotlivé skupiny nájemců – návštěvníci tak nemusí jít pouze za jednou nabídkou nebo službou, ale nabízí se jim hned několik spřízněných: „Například Hafíkov doplňuje velká prodejna Bambule, prodejna dětského zboží nebo kosmetiky a nově rovněž unikátní dětské kadeřnictví Funny Sassy. To samé v případě klientů sportovních a wellness konceptů, kteří u nás mohou nakoupit odpovídající výživu, oblečení nebo sportovní náčiní.“

 

Zdravý vývoj centra se odráží nejen na rostoucí návštěvnosti a zájmu nových nájemců, ale i chuti těch stávajících expandovat. Například Svět zábavy nabízí nový bar, úspěšná Saunia plánuje rozšíření saunovací plochy s venkovní relaxační zónou na střeše centra. „Rádi bychom v rámci Galerie Butovice vytvořili největší a unikátní saunovací centrum v Praze. Podmínky zde máme ideální!,“ dodává Jan Holeček ze Saunie.

 

GALERIE BUTOVICE VE ZKRATCE:

Galerie Butovice byla otevřena v roce 2005

Celkem ji tvoří přes 36 000 m2 pronajímatelné plochy

K největším nájemcům patří Albert Hypermarket (11 500 m2), ElectroWorld, Svět zábavy, H&M (pre-lease), Intersport, Pure Jatomi Fitness, Hafíkov, JYSK nebo Saunia

Kapacita parkoviště je 1 400 vozidel (3 hodiny zdarma)

V období 2010 – 2013 bylo dosaženo:

 zvýšení obratů o 10,31 %

 snížení neobsazené plochy z 23,3 % na 6 %

 nárůstu návštěvnosti o 18,25 %

aktuální obsazenost je 94 %