Jak koupit byt na hypotéku?

Jestliže uvažujete o koupi bytu, máte situaci o něco jednodušší než zájemci o stavbu domu. Minimálně co se týče počtu dokumentů potřebných k vyřízení hypotéky. Jaké všechny varianty mohou při koupi bytu nastat?

Zatímco při stavbě domu po vás banka bude požadovat nejrůznější doklady spojené s výstavbou, v případě koupě bytu si vystačíte pouze se dvěma dokumenty – a sice kupní smlouvou nebo smlouvou budoucí o smlouvě kupní a potvrzením o příjmech. „Některé banky sice ještě vyžadují výpis z katastru nemovitostí nebo odhad ceny bytu, ale v Hypoteční bance za vás tyto dokumenty vyřídíme přímo na pobočce, na počkání a ještě zdarma,“ upozorňuje Irena Zatloukalová, tisková mluvčí Hypoteční banky. Tímto způsobem navíc ušetříte několik tisíc korun, které byste běžně za odhad zaplatili a nebudete na něj čekat několik dní, nebo i týdnů a vše budete mít rovnou nachystané.

Také čerpání úvěru na nákup bytu je snazší a většinou probíhá jednorázově. Banka vám tedy poté, co vám úvěr schválí, uvolní peníze na účet prodávajícího, na váš účet, nebo na účet advokátní úschovny. „Při koupi bytu bych rozhodně doporučila využít advokátní úschovnu. Na účet advokáta můžete nechat převést celou částku vašeho úvěru a pak v kupní smlouvě s prodávajícím dohodnout, kdy a jaký objem peněz dostane. Obvyklé je kupujícímu poslat polovinu kupní ceny po podpisu kupní smlouvy, případně při předání klíčů od bytu a druhou po změně zápisu vlastníka bytu v katastru nemovitostí,“ radí Irena Zatloukalová.

Nemusíte se obávat toho, že by proces vyřízení hypotečního úvěru trvalo nějak dlouho. Celý proces může být velice rychlý. Potvrzení o příjmech vám vystaví zaměstnavatel obvykle obratem, v případě podnikání předkládáte daňová přiznání za poslední dvě zdaňovací období. „Pokud potřebujete úvěr opravdu rychle, stačí do banky zajít pouze s návrhem kupní smlouvy. Peníze sice reálně uvolníme až po jejím podpisu, ale úvěr umíme schválit i na základě ještě nepodepsané kupní smlouvy. Schválení žádosti o úvěr je u nás záležitostí několika pracovních dní, a když je třeba, i čerpání může následovat velice rychle po podpisu úvěrové smlouvy. Se všemi podklady tak můžete vše zvládnout ani ne do dvou pracovních týdnů,“ vysvětluje Irena Zatloukalová s tím, že se žadatel rozhodně nemusí obávat, že by se mezi tím mohly zvýšit úrokové sazby, a tím pádem i jeho měsíční splátky. „Všem poskytujeme garanci úrokové sazby po dobu třiceti dnů, díky které mají jistotu, že získají úvěr za takových podmínek, za jakých o něj žádali.“
Po schválení úvěru pak podepisujete s bankou smlouvu o úvěru a zástavní smlouvu k nemovitosti ve prospěch banky, která se posléze doručuje na katastr nemovitostí. V této chvíli také můžete dostat peníze na svůj účet a dále pak úvěr splácíte v dohodnutém splátkovém kalendáři.

Družstevní, nebo osobní?
Rozdíl mezi družstevním a osobním bytem sice na pohled nepoznáte, ale je důležitý například pro určení typu úvěru, který můžete použít. Zatímco na byt v osobním vlastnictví si můžete vzít klasickou hypotéku do 70 %, 85 % nebo až 100 % hodnoty zastavené nemovitosti a kde můžete vaším novým bytem zároveň i ručit, u družstevního vlastnictví jsou podmínky trochu jiné. „Je to dáno tím, že v případě nákupu bytu v osobním vlastnictví se zároveň stáváte jeho majitelem – můžete jím tedy libovolně ručit a nakládat s ním podle svého. V případě družstevního bytu však jeho majitelem stále zůstává družstvo a vy se stáváte pouze nájemcem. Nemůžete takovým bytem tedy ručit, protože de facto není váš,“ vysvětluje Irena Zatloukalová z Hypoteční banky. Ani tady však není situace neřešitelná. Můžete požádat o úvěr na nákup družstevního bytu, který se od běžného hypotečního úvěru liší pouze tím, že ručíte jinou nemovitostí – například domem či bytem svých rodičů nebo sourozenců. „Ručit můžete jakýmkoliv bytem, domem či pozemkem, pokud s tím souhlasí jeho majitel,“ doplňuje Irena Zatloukalová.

Jestliže však víte, že se byt bude nejpozději do jednoho roku převádět do osobního vlastnictví, můžete zažádat o předhypoteční úvěr. Ten slouží k financování nemovitostí, které jsou obecně financovatelné hypotečním úvěrem, ale dočasně na ně není možné vložit zástavní právo. V tomto případě nemusíte ručit žádnou jinou nemovitostí, ale počkáte si, až vám byt začne říkat pane. Poté předhypoteční úvěr splatíte klasickým hypotečním úvěrem a začínáte jej splácet – po dobu čerpání předhypotečního úvěru totiž splácíte pouze úroky.

Nový, nebo starší?
Pokud kupujete starší byt, většinou získáte nižší cenu než u novostavby, ale zase musíte počítat s případnou rekonstrukcí. U nově postaveného bytu existuje předpoklad, že v nejbližších letech nebude potřebovat rekonstrukci ani nákladné opravy. Také v něm ještě nikdo před vámi nebydlel, takže doslova „voní“ novotou. Mnohdy navíc můžete po dohodě s developerem upravit vnitřní dispozice ještě před jeho dostavěním. Jestliže je daný byt již dokončen, jednoduše zažádáte o hypoteční úvěr podle toho, kolik máte vlastních zdrojů (od 70 % až do 100 % zástavní hodnoty bytu) a za několik týdnů již můžete bydlet.

V případě, že se daný bytový dům teprve staví, a tedy zatím neexistuje, bývá běžné opět zažádat o předhypoteční úvěr. Banka uvolňuje peníze postupně na účet developera podle jednotlivých stupňů výstavby a vaší smlouvy s developerem a vy zatím splácíte pouze úroky. Ve chvíli, kdy je byt dokončen a zkolaudován, opět splatíte předhypoteční úvěr klasickým úvěrem a začínáte hradit pravidelné měsíční splátky. Developer také uzavírá s bankou smlouvu o zřízení zástavního práva k dané bytové jednotce. Mnohdy má přímo developer dohodnuté nějaké výhodnější podmínky pro své klienty u nějaké hypoteční banky – vyplatí se vám zeptat se na ně – minimálně si tím umenšíte všudypřítomnou administrativu.

Další služby a výhody
V každém případě se vám také vyplatí si kupovaný byt pojistit. Banka vyžaduje pojištění té nemovitosti, kterou ručíte, což nemusí být vždy ta, do které se zároveň stěhujete. Zauvažujte také o pojištění domácnosti a schopnosti splácet úvěr. „Všechna tato pojištění můžete uzavřít rovnou v bance při podpisu smlouvy o úvěru. Nemusíte tak absolvovat extra pochůzku do pojišťovny,“ doplňuje Irena Zatloukalová. V Hypoteční bance můžete navíc celou část úvěru nad 70 % zástavní hodnoty vaší nemovitosti kdykoliv a zcela bez sankce splatit. „Pokud víte, že využijete mimořádné splátky, rozhodně se na její možnosti ptejte již při podpisu smlouvy a vyberte si takovou službu, která nejlépe odpovídá vašim potřebám,“ dodává Irena Zatloukalová z Hypoteční banky.

Výhody osobního a družstevního vlastnictví
Srovnejte si klady a zápory pořízení bytu do osobního vlastnictví nebo družstevního bytu.

Osobní vlastnictví:

+ Daným bytem lze ručit
+ Jste vlastníkem, můžete byt libovolně pronajímat

- Povinnost platit daň z převodu při prodeji
- Platíte dědickou daň a finančně se podílíte na opravách a údržbě bytového domu
- O něco vyšší cena při nákupu

Družstevní vlastnictví:

+ Nižší cena při pořízení
+ Nemusíte se starat o povinnosti spojené s vlastnictvím

- Nejste vlastníkem, nelze jím ručit
- Pronájem je někdy možný jen se souhlasem družstva

Co by měla obsahovat smlouva mezi developerem a kupujícím?
Kupující bytu může s developerem uzavřít během kupní procesu celkem až čtyři druhy smluv – rezervační, smlouvu o budoucí kupní smlouvě, samotnou kupní smlouvu a smlouvu o dílo. Co všechny by tyto smlouvy měly obsahovat a na co si dát pozor?

- Přesný popis bytu a jeho umístění v domě (výměra bytu, umístění v domě, další věci patřící k bytu)
- Soupis standardního vybavení bytu
- Termín kolaudace objektu
- Termín uzavření kupní smlouvy (u smlouvy o budoucí kupní smlouvě)
- Kupní cenu a způsob její úhrady (u kupní smlouvy)
- Informace o termínu převodu nemovitosti na kupujícího
- Informace o smluvních pokutách a v případě neplnění obsahu smlouvy
- Informace o případných váznoucích dluzích a zástavních právech i o způsobu a termínu jejich výmazu
- Podmínky, za nichž lze od smlouvy odstoupit
- Data a podpisy